李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）
8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，2025年7月份，70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比跌幅連續(xù)兩個(gè)月保持在-0.3%的水平上。其中，一線城市在土地出讓高溢價(jià)（克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月份一線城市為25.7%，創(chuàng)今年新高）、高品質(zhì)新房交易帶動(dòng)下，新房指數(shù)跌幅從上月的-0.3%收窄至-0.2%，二線城市跌幅從上月的-0.2%擴(kuò)大至-0.4%，三線城市保持在-0.3%的水平上。
二手住房方面，7月份70城二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.6%，跌幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，但仍保持在較高的回調(diào)水平上。其中，一線城市跌幅擴(kuò)大，從上月的-0.7%擴(kuò)大至-1.0%，連續(xù)4個(gè)月下跌。北京、上海、廣州和深圳分別下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9%；二三線城市跌幅收窄，均從-0.6%收窄至-0.5%，驅(qū)動(dòng)70城二手房指數(shù)跌幅收窄。
從同比來看，新房和二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)跌幅均持續(xù)收窄。其中，新房?jī)r(jià)格指數(shù)同比從上月的-3.7%收窄至-3.4%，跌幅連續(xù)9個(gè)月收窄。其中，一線城市7月份新房?jī)r(jià)格指數(shù)同比跌幅降至-1.1%，也是2024年3月份以來的最低跌幅；二手房?jī)r(jià)格指數(shù)跌幅從6月的-6.1%收窄至-5.9%，連續(xù)10個(gè)月收窄。但近期一線城市同比指數(shù)跌幅有擴(kuò)大態(tài)勢(shì)，二三線城市則持續(xù)收窄。
進(jìn)入5月份以后，商品房市場(chǎng)交易季節(jié)性轉(zhuǎn)淡，基于學(xué)位、返城就業(yè)、婚房等需求減退。同時(shí)，2024年四季度以來住房消費(fèi)釋放充分，也存在部分需求超前釋放的情況。再加上傳統(tǒng)在需求端紓困市場(chǎng)的空間收窄，政策存在空當(dāng)，比如按揭利率下降空間有限，各地首套房利率基本保持在3.0%以上的水平，政策對(duì)市場(chǎng)的支撐功能下降，也是交易端下行的一個(gè)原因。
根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，7月主要城市重點(diǎn)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目來訪量環(huán)比普遍下跌在20%左右，北京、武漢、鄭州等盤均來訪量環(huán)比跌幅接近30%；直接反映市場(chǎng)溫度的新上市房源開盤當(dāng)天平均去化率，7月份下降11個(gè)百分點(diǎn)至30%。7月份，克而瑞統(tǒng)計(jì)的一線城市新房銷售面積同比平均下跌28.2%，二手住房平均下跌6.7%，除深圳外，北上廣二手住房交易量同比均“由漲轉(zhuǎn)跌”。
從全國(guó)來看，1~7月份全國(guó)新房銷售面積同比下跌4.0%，跌幅比上半年擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)；1~7月份，全國(guó)新房銷售金額同比下跌6.5%，跌幅比上半年擴(kuò)大1.0個(gè)百分點(diǎn)。銷售金額累計(jì)跌幅大于銷售面積跌幅，意味著開發(fā)商“降價(jià)促銷”的力度較大。從銷售金額除以銷售面積計(jì)算的簡(jiǎn)單均價(jià)看，1~7月份，新房?jī)r(jià)格同比下跌2.4%，比上半年的-1.9%擴(kuò)大，也說明這一點(diǎn)。
2025年7月，百城二手房掛牌總量達(dá)258.56萬套，同比增長(zhǎng)11.58%，一線城市增長(zhǎng)10.55%，深圳以36.7%的同比增幅領(lǐng)跑。7月份，各個(gè)城市掛牌價(jià)普遍下跌，百城掛牌均價(jià)同比降8.5%。在掛牌量增長(zhǎng)的同時(shí)，銷售量有所下降，特別是一線城市，在近期高品質(zhì)新房交易受到市場(chǎng)歡迎的情況下，對(duì)二手住房交易造成的較大影響，這是其價(jià)格跌幅擴(kuò)大的重要原因。
受到行業(yè)供求關(guān)系、外部經(jīng)貿(mào)環(huán)境、收入和就業(yè)預(yù)期等基本面的綜合影響，從市場(chǎng)降幅收窄到探底、觸底和止跌，最后到市場(chǎng)回穩(wěn)，這是一個(gè)較長(zhǎng)的過程，中間會(huì)有反復(fù)，也是正常的現(xiàn)象。但是，止跌回穩(wěn)趨勢(shì)是不變的。
首先，同比來看，無論是新房還是二手房，從去年四季度到現(xiàn)在，70城房?jī)r(jià)同比指數(shù)均持續(xù)收窄。其次，連續(xù)3年半的回調(diào)后，新房銷售面積和金額的規(guī)模，目前來看分別已降至2012年、2015年以來的水平，今年的跌幅已到個(gè)位數(shù)。
考慮到拆遷安置、“賣舊買新”的改善需求、城鎮(zhèn)化對(duì)新房的需求等，未來新房交易繼續(xù)大幅度下探的空間不大，市場(chǎng)探底和觸底的趨勢(shì)不改。再次，政策開始轉(zhuǎn)向修復(fù)基本面，包括對(duì)生育、教育的扶持，對(duì)兜底保障、就業(yè)保障、離退休保障的扶持，城市更新對(duì)住房和社區(qū)補(bǔ)短板等，都在修復(fù)消費(fèi)內(nèi)生動(dòng)力，減緩二手房掛牌、增強(qiáng)新房消費(fèi)動(dòng)力，這是房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵。
最后，住房供給側(cè)改革繼續(xù)加速，“好房子”將從高品質(zhì)、高價(jià)格的項(xiàng)目探索，開始轉(zhuǎn)向普惠化，普通住房、保障性住房、老舊小區(qū)改造等，也都要打造為“好房子”。特別是，城市更新成為城市新的增長(zhǎng)動(dòng)力，也是住房發(fā)展的新模式，旨在全面推進(jìn)公共設(shè)施補(bǔ)短板等，不僅降低住房消費(fèi)的成本，也驅(qū)動(dòng)新市民安家、賣舊買新的需求潛力，這是房?jī)r(jià)止跌的基礎(chǔ)。 |
