這場涉及億萬家庭切身利益的調(diào)整
正在重塑物業(yè)管理行業(yè)的底層邏輯
全國近百個住宅小區(qū)正在同步上演相似劇情：一些城市的物業(yè)費正在經(jīng)歷少則10%，多至50%的下降，這被視為房地產(chǎn)市場下行的壓力傳導到物業(yè)服務市場。
自去年年中以來，以城市為單位的物業(yè)費“降費”先后席卷重慶、武漢等城市。再加上蘭州、長沙等城市進一步明確空置房屋物業(yè)費減免政策，物業(yè)費下調(diào)似乎已經(jīng)形成趨勢。
高企的物業(yè)費可以被視為房地產(chǎn)市場快速上漲時代的后遺癥之一，而“降費”只是糾偏的開始。這場涉及億萬家庭切身利益的調(diào)整，正在重塑物業(yè)管理行業(yè)的底層邏輯。
 插畫/adan “風暴”從城郊刮起
去年6月開始，眾多重慶小區(qū)業(yè)主向物業(yè)公司提出降費訴求，起因是重慶明確住宅前期物業(yè)收費統(tǒng)一實行政府指導價，并將物業(yè)服務分為四個等級，最高等級的四級服務物業(yè)費不超過1.9元/平方米·月，如確需超四級服務標準收費，物業(yè)公司可以向住建部門和發(fā)改部門申請、核價。新規(guī)從2024年6月1日起施行。
接受政府指導價的“前期物業(yè)”指的是小區(qū)成立業(yè)委會或業(yè)主大會前，開發(fā)商為了完成交付和管理，自行聘請物業(yè)公司提供服務的階段。由小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同并不受此指導價約束，完全由市場決定。
其實，這一新規(guī)本意是影響去年6月1日后申報前期物業(yè)費的物業(yè)公司，抑制住宅前期物業(yè)服務費不合理上漲。但是，一些存量小區(qū)業(yè)主以此為依據(jù)提出降低物業(yè)費訴求，重慶也確實存在大量未成立業(yè)委會、未和物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同的存量小區(qū)，物業(yè)公司提供的服務仍屬于前期物業(yè)范疇。一些小區(qū)甚至掛起了“按政府指導價四級標準（1.9元/平方米·月）調(diào)整物業(yè)費”等內(nèi)容的橫幅，最終演變成一場波及甚廣的“降費”趨勢。
從去年年底以來，類似的故事也在武漢上演。目前，武漢主城區(qū)、江夏區(qū)、黃陂區(qū)、新洲區(qū)均已發(fā)布物業(yè)費指導價，經(jīng)開區(qū)、蔡甸區(qū)、東西湖區(qū)正在研究制定物業(yè)費指導價，這些指導價均指向前期物業(yè)費。
這輪“降費”往往始于政府出臺前期物業(yè)指導價，存量小區(qū)業(yè)主提出降價訴求，政府再出面協(xié)調(diào)存量小區(qū)降費，可謂市場與政府合力的結(jié)果，擴散速度極快，去年有重慶業(yè)主甚至制作降費流程步驟圖傳播，包括首先申請召開業(yè)主大會，發(fā)起降物業(yè)費的議題。如物業(yè)公司不愿降費，則成立業(yè)委會，向街道申請更換物業(yè)等。
如今，“降費”也并未在武漢停歇。
去年八九月間，寶業(yè)航天府業(yè)主周杰便召集一批本小區(qū)與周邊小區(qū)業(yè)主，通過武漢市政府留言板，向小區(qū)所在的新洲區(qū)政府提出降低物業(yè)費的訴求。當時他注意到，武漢已有一些小區(qū)下調(diào)物業(yè)費，不乏物業(yè)公司主動下調(diào)的案例。更直接的“導火索”是同屬武漢遠城區(qū)的江夏區(qū)在2024年6月中旬出臺住宅前期物業(yè)服務收費標準，其中五星級（有電梯）的基準價為2.4元/平方米·月，而寶業(yè)航天府的物業(yè)費標準為2.4元—2.65元/平方米·月，他顯然認為同屬遠城區(qū)的新洲區(qū)應該向江夏區(qū)看齊。
2017年之前，寶業(yè)航天府所在的新洲區(qū)雙柳板塊還是農(nóng)業(yè)區(qū)，隨著航空航天產(chǎn)業(yè)落地，當?shù)胤康禺a(chǎn)項目陸續(xù)啟動。寶業(yè)航天府原本是華夏幸福規(guī)劃的8期孔雀城項目的第三期，隨著華夏幸福出險，寶業(yè)集團收購華夏幸福所持股權(quán)，將項目更名為寶業(yè)航天府，并在2022年4月底交付。
與眾多伴隨新城而來的房地產(chǎn)項目一樣，得益于周邊產(chǎn)業(yè)，以及相對低廉的房價，寶業(yè)航天府在2020年前后成功吸引到一批投資客，周杰便是其中一員，他在2021年購房。他告訴《中國新聞周刊》：“當時項目售價比較低，高層與洋房每平方米均價分別只有6000余元、7000余元，而長江對面樓盤的價格已經(jīng)超過1萬元/平方米。”
當時，鮮有購房者對寶業(yè)航天府2.4元—2.65元/平方米·月的物業(yè)費有異議，盡管這一收費水平在武漢并不低。2019年發(fā)布的《武漢市物業(yè)服務收費管理實施細則》中，武漢中心城區(qū)住宅前期物業(yè)服務收費標準被分為一星級至五星級，其中四星級（有電梯）的基準價為2.6元/平方米·月，而寶業(yè)航天府位于五環(huán)外。
2022年下半年，寶業(yè)航天府房價開始下跌。目前，寶業(yè)航天府房價已經(jīng)下跌50%—70%，在售房源單價多為2000余元。更重要的是，周杰形容寶業(yè)航天府所在板塊“非常不適合居住”，不僅遠離中心城區(qū)，而且周邊規(guī)劃的教育、商業(yè)等配套均未落地，在房地產(chǎn)市場下行的大勢下，鮮有資金再進入這一板塊。加之寶業(yè)航天府的業(yè)主多是投資客，2022年4月底交付以來，只有幾十戶業(yè)主入住，小區(qū)共有1800多戶，入住率不足2%，小區(qū)內(nèi)很多房屋還是毛坯房。
如果小區(qū)只有幾十戶入住，物業(yè)公司的成本能有多高？這是業(yè)主的普遍疑問�！皟H就保潔而言，幾十戶業(yè)主又能夠產(chǎn)生多少生活垃圾？武漢對于不同物業(yè)服務等級的標準制定得非常詳細，從1級到5級，比如每一等級物業(yè)服務需要配置多少服務人員。但是寶業(yè)航天府一名管家便負責小區(qū)全部8棟樓。”周杰介紹說。
這讓2.4元—2.65元/平方米·月的物業(yè)費顯得“不合時宜”。寶業(yè)航天府高層與洋房每年物業(yè)費分別超過2000元、3000元。而新洲區(qū)一些老小區(qū)的物業(yè)費約為1.5元/平方米·月。
于是包括周杰在內(nèi)的業(yè)主們通過武漢市政府留言板，向新洲區(qū)政府提出兩項訴求，一是小區(qū)前期物業(yè)費用偏高，希望政府制定前期物業(yè)費指導價，二是出臺空置房物業(yè)費減免政策。今年年初，新洲區(qū)出臺前期物業(yè)服務收費標準。其中，五星級（有電梯）的基準價為2.3元/平方米·月。
在周杰看來，寶業(yè)航天府物業(yè)費降至1.6元/平方米·月左右比較合理，僅有一街之隔的孔雀城二期就在2月底將物業(yè)費單價降至1.8元左右。
在這一輪物業(yè)費“降費”中，寶業(yè)航天府所在的新洲區(qū)眾多小區(qū)降幅明顯，可謂風暴中心。自今年1月1日發(fā)布降低小區(qū)前期物業(yè)費標準的官方指導文件以來，截至3月下旬，該區(qū)已有35個小區(qū)陸續(xù)降低物業(yè)費。新洲區(qū)住更局物業(yè)科科長汪飛介紹，據(jù)估算，約1.5萬戶受惠，大部分小區(qū)物業(yè)費降幅10%—25%，尤其近幾年交付樓盤，多數(shù)降幅25%左右，平均每戶減負500元左右。
孔雀城二期便是物業(yè)公司在政府的協(xié)調(diào)下主動下調(diào)物業(yè)費�！罢苍c寶業(yè)航天府小區(qū)物業(yè)協(xié)調(diào)，物業(yè)公司表示有意向下調(diào)物業(yè)費，但是始終未能落地。但是物業(yè)公司表示，寶業(yè)航天府物業(yè)費收繳率很低，一直存在缺口，甚至還需要開發(fā)商填補�！睒I(yè)主們只能寄希望于成立業(yè)委會。周杰坦言，成立業(yè)委會的目的并非更換物業(yè)，而是希望與物業(yè)公司對話。
在這一輪“降費”中，眾多像寶業(yè)航天府這樣的小區(qū)，在房地產(chǎn)的新周期中漸趨落寞，隨著房價下跌、空置率高企，業(yè)主與物業(yè)公司圍繞前期物業(yè)費的矛盾終于爆發(fā)。
 在一些小區(qū)，由于缺少監(jiān)督，業(yè)主無法知道物業(yè)公司收取的費用有多少用于小區(qū)物業(yè)服務。圖/視覺中國 前期物業(yè)“狂飆”時代落幕
眾蟻社區(qū)創(chuàng)始人、上海青年業(yè)委會委員聯(lián)誼會秘書長韓冰認為，很難說物業(yè)行業(yè)正面臨“降費潮”，但是確實改變了過去物業(yè)費只漲不降的情況。
在上海、浙江等業(yè)委會成立比例較高的地區(qū)，物業(yè)費更多是市場競爭的結(jié)果。從去年開始延續(xù)至今的“降費”，更多發(fā)生在此前并未成立業(yè)委會，并且前期物業(yè)費較高的小區(qū)。
“在過去房價上漲的預期之下，房產(chǎn)被視為投資品，鮮有人考慮物業(yè)費等持有成本。但是如今房價普跌，如果持有成本維持高位，房產(chǎn)會成為負資產(chǎn)�！表n冰告訴《中國新聞周刊》。
更重要的是，前期物業(yè)費確實存在虛高情況。在韓冰看來，前期物業(yè)雖然經(jīng)過招投標，但并非市場化行為，中標者多是開發(fā)商物業(yè)子公司，再向政府部門備案�！扒捌谖飿I(yè)的甲方是開發(fā)商，其對物業(yè)公司的要求與業(yè)主并不一致，兩者一定程度上形成利益共同體。在前期物業(yè)服務期間，物業(yè)公司一定程度上承擔了物業(yè)服務之外的其他工作，比如配合開發(fā)商銷售車位等。而且由于缺少監(jiān)督，業(yè)主甚至無法知道開發(fā)商自持物業(yè)是否繳納物業(yè)費，或者物業(yè)公司收取的費用有多少用于小區(qū)物業(yè)服務�！�
因此，前期物業(yè)費虛高背后的根源是業(yè)主對于前期物業(yè)沒有話語權(quán)。
“物業(yè)公司習慣性認定，物業(yè)費很難漲，因此習慣于虛標前期物業(yè)費。上海一些項目前期物業(yè)費甚至高達二三十元/平方米·月，這意味100平方米房屋每月物業(yè)費達到兩三千元�！表n冰介紹說。
如上海市浦東新區(qū)的大華斐樂公園，近年剛剛完成物業(yè)費下調(diào)。該小區(qū)前期物業(yè)合同約定物業(yè)費單價為住宅10元、地下室5元、商業(yè)12元，開發(fā)商為招引商業(yè)項目，有意壓低商業(yè)物業(yè)費。業(yè)委會找到評估公司重新評估，才壓低住宅物業(yè)費，提高商業(yè)物業(yè)費，最終修正為住宅8元、地下室4元、商業(yè)16元。
在韓冰看來，前期物業(yè)合同的問題不只價格虛高�！耙恍┣捌谖飿I(yè)合同滿是對物業(yè)公司有利的條款，比如武漢某小區(qū)前期物業(yè)合同約定，‘業(yè)主共有物業(yè)設(shè)施及場所的經(jīng)營收入的 95%作為物業(yè)經(jīng)營收入補充物業(yè)服務費’。再比如一些物業(yè)公司為加速回籠資金，甚至推出‘物業(yè)費交10年免10年’政策，但是哪家物業(yè)公司能確保持續(xù)服務10年、20年？包含這些不合理條款的前期物業(yè)合同均經(jīng)過政府備案，政府短期內(nèi)采用‘降價’方式予以規(guī)范，但長期來看對于前期物業(yè)的監(jiān)管不應止于價格規(guī)范。”
圍繞前期合同的矛盾很大程度源自過去房企與物業(yè)公司高度綁定的模式。大量物業(yè)公司是房地產(chǎn)企業(yè)子公司，以“前期物業(yè)”形式進入市場，簽下長期高價合同，前期物業(yè)費隨著房價上漲亦水漲船高，物業(yè)公司甚至成為房企“現(xiàn)金奶牛”。
“在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展階段，物業(yè)行業(yè)也涌現(xiàn)出一批上市公司，一些公司的利潤率曾經(jīng)高達百分之二三十。”如此之高的利潤率被一位業(yè)內(nèi)人士也形容為“夸張”，他告訴《中國新聞周刊》：“物業(yè)行業(yè)本該是一個相對普惠的低利潤率行業(yè)，結(jié)果演變?yōu)橐粋�沒有技術(shù)壁壘的暴利行業(yè)，而且隨著物業(yè)公司管理規(guī)模擴大，并未降本，保安、保潔等服務人員的工資也并未明顯上漲。較高的利潤率確實部分源自不合理的前期物業(yè)費，特別是在一些業(yè)委會成立比例較低的二、三線城市，比如管理一個物業(yè)面積40萬平方米的小區(qū)，如果前期物業(yè)費為3元/平方米·月，確實是在‘吸血’�！�
從去年開始的“降費”確實遏制了前期物業(yè)費上漲的趨勢。另外，物業(yè)公司也在與房企“解綁”，過去的擴張模式需要改變。
隨著房地產(chǎn)新開工面積驟降，直接影響物業(yè)公司管理規(guī)模增速。近年來，物業(yè)上市公司的管理規(guī)模增速持續(xù)放緩，管理面積均值增速由2020年的37.29%持續(xù)下降至2023年的12.40%。進入2024年，這一趨勢仍在延續(xù)，物企不再對外公布其規(guī)模增長目標，而包括萬物云、合景悠活等在內(nèi)的部分物企甚至在財報中也未披露管理面積數(shù)據(jù)。
中指研究院物業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)彭雨告訴《中國新聞周刊》，當前物業(yè)市場的供求關(guān)系正在發(fā)生深刻變化，過去依托地產(chǎn)母公司項目輸送的規(guī)模增長模式難以為繼，單純追求管理面積增長的粗放式擴張拐點已經(jīng)出現(xiàn)。
萬科旗下物業(yè)公司萬物云2022年財報就曾透露面臨的挑戰(zhàn)，新開盤業(yè)務萎縮造成前介業(yè)務與案場業(yè)務大幅下滑，開發(fā)商未售空置房的物業(yè)欠費增加，代銷開發(fā)商車位資產(chǎn)的生意冷清。
同時，物業(yè)公司也希望與房企“解綁”。“永升服務是一家港股上市公司，是旭輝地產(chǎn)旗下子公司。最初，公司名字并不包含旭輝元素，但是公司希望與旭輝地產(chǎn)更深地綁定，于是將公司名字改為旭輝永升，但是隨著近年房地產(chǎn)市場下行，公司名字又去除旭輝元素。這個過程足以反映物業(yè)公司與房企之間的關(guān)系。目前上海一些小區(qū)選聘物業(yè)公司時，都會隱約對擁有房企背景的物業(yè)公司表達擔憂，擔心其將資金挪用給房企。而房企從物業(yè)公司抽調(diào)資金的情況確實存在，比如一些房企將費用成本掛到所屬物業(yè)公司賬上�！表n冰說。
在他看來，一些城市的物業(yè)服務市場需要形成新的平衡，但是這樣的過程肯定會讓一些物業(yè)公司感到痛苦，一些物業(yè)公司此前在一些城市其實不需要討好業(yè)主。
“質(zhì)價相符”是關(guān)鍵
去年12月，萬物云董事長朱保全曾在一場演講中表示：“當我們真正把市場打開的時候會發(fā)現(xiàn)，如果價格往2.5元以上走，空間會越來越窄，而如果往下走，空間才會越來越大�！�
降價確實給物業(yè)公司帶來壓力。“從行業(yè)整體來看，物業(yè)費下調(diào)20%—30%確實對企業(yè)的盈利空間構(gòu)成了顯著壓力。物業(yè)行業(yè)的利潤率本身相對有限，尤其是在關(guān)乎民生的住宅物業(yè)領(lǐng)域，物企的利潤率通常更低。隨著物業(yè)費的下降，在成本結(jié)構(gòu)不變情況下，企業(yè)的利潤空間可能被壓縮至盈虧平衡線附近，甚至出現(xiàn)虧損。”彭雨告訴記者。
去年重慶物業(yè)費出現(xiàn)“降費潮”時，曾有聲音懷疑其中有物業(yè)公司為競爭存量項目有意鼓動業(yè)主更換物業(yè)的“撬盤”行為。
不過，韓冰并不認為這會導致物業(yè)行業(yè)陷入低價內(nèi)卷的情況。“當業(yè)主大會產(chǎn)生之后，物業(yè)服務才進入了市場化博弈階段，‘降費潮’是短期的，最終市場一定會得到平衡，畢竟一分價錢一分貨，物業(yè)企業(yè)最終仍需盈利�！�
其實，在市場尋找新平衡的過程中，“降費”可能并非唯一的趨勢。
“今年上海的物業(yè)費甚至可能會迎來一波上漲。過去，上海一些區(qū)對于服務老舊小區(qū)的物業(yè)公司有補貼，通過設(shè)定一些比較容易達成的考核目標給予物業(yè)公司獎勵，但是隨著財政緊張，類似補貼將在今年年底取消。對于一些物業(yè)費只有0.8元/平方米·月的小區(qū)而言，因此可能面臨資金缺口。而為鼓勵小區(qū)上調(diào)物業(yè)費，徐匯區(qū)甚至出臺‘漲多少補多少’的政策。”韓冰介紹說。
在他看來，物業(yè)行業(yè)的市場化程度仍然有待提高。這不光體現(xiàn)在業(yè)主沒有話語權(quán)的前期物業(yè)階段。
“一些一線城市的小區(qū)已經(jīng)習慣于依賴政府補貼，政府應該適當‘放手’，根據(jù)《中華人民共和國民法典》，業(yè)主是物業(yè)管理的責任主體，如果一個小區(qū)的物業(yè)服務‘差到極致’，一定會有業(yè)主站出來干預，從而形成新的價格平衡。但是現(xiàn)實情況是，政府往往會介入一些物業(yè)費較低的老舊小區(qū)，甚至導致在一些小區(qū)，特別是位于一線城市中心城區(qū)的老舊小區(qū)，業(yè)主成立業(yè)委會都不如撥打12345有效�！�
近年，一些城市中心城區(qū)小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司丟盤、棄盤現(xiàn)象，即物業(yè)公司在合同到期后不再續(xù)約，選擇撤場。對于這些被“丟盤、棄盤”的小區(qū)，地方政府往往會讓國有物業(yè)公司進場，進行兜底服務。韓冰認為，“丟盤、棄盤也是市場化行為，業(yè)主在頻繁更換物業(yè)公司后也會理解，較低價格難以請到優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司提供服務，從而倒逼供需雙方形成新的平衡，政府應該創(chuàng)造環(huán)境讓項目加速流轉(zhuǎn)”。
彭雨也認為，在“降費潮”的影響下，物業(yè)企業(yè)可能首先會主動退出不盈利或盈利差的低效項目。
北京一家國資背景的物業(yè)公司人士向《中國新聞周刊》舉例稱，公司本計劃在今年2月底服務合同到期后撤出一個北京本地小區(qū)，到期撤場的決定在去年年底便已做出，因為項目存在虧損，虧損的原因是物業(yè)費收繳率較低。但是由于新的物業(yè)公司始終未能選定，經(jīng)政府等相關(guān)部門、業(yè)委會與公司溝通、協(xié)商，公司撤場時間特意推遲一個月。而新的物業(yè)服務合同約定的物業(yè)費仍是1.45元/平方米·月。
“物業(yè)費沒有絕對的高低之分，其實小區(qū)物業(yè)的賬很好算，一邊是小區(qū)的物業(yè)費和公共收益收入，另一邊是小區(qū)保安、保潔等基本服務，以及服務設(shè)施支出，只要兩者匹配即為合理�！表n冰說。
他曾作為業(yè)委會主任將所在小區(qū)物業(yè)費從2.18元上調(diào)至3.5元。“其實這個過程并不復雜，業(yè)主首先要明確自己想要什么水準的服務，再由業(yè)委會算賬，當時業(yè)委會就推出數(shù)個套餐讓業(yè)主選擇。”
其實，業(yè)主對于物業(yè)的訴求并非一味“降價”�！包S浦區(qū)某小區(qū)業(yè)主曾向我咨詢，希望成立業(yè)委會，我問對方是否有降低物業(yè)費訴求，業(yè)主表示并不要求降價，甚至可以接受漲價，但是物業(yè)服務質(zhì)量必須提升�！表n冰表示，在上海，業(yè)委會往往將上調(diào)物業(yè)費視為成績。“在保障價格透明，而且業(yè)主更換物業(yè)公司足夠便利的情況下，物業(yè)費應該交由市場調(diào)節(jié)。”
彭冰認為，物業(yè)企業(yè)未來會更加重視市場化定價能力建設(shè)，也就是更清晰地向業(yè)主展示服務標準與成本構(gòu)成，推動“菜單式服務”分級收費模式，讓價格與服務質(zhì)量透明化。同時，通過提升業(yè)主滿意度來提高繳費率，減少因降價導致的現(xiàn)金流缺口。
（文中周杰為化名）
發(fā)于2025.4.7總第1182期《中國新聞周刊》雜志
雜志標題：物業(yè)費博弈升溫
記者：陳惟杉（chenweishan@chinanews.com.cn） |
